LIGA HABITAT

Articolele incriminate sunt:.

– Art. 45 alin. (3)-(6):

„(3) Prin excepţie de la dispoziţiile alin. (2) şi prin derogare de la prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî motivat, cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.

(4) În cazul prevăzut la alin. (3), devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietate a obişnuită şi temporară. Cu toate acestea, înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza dacă există o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.

(5) În cazurile prevăzute la alin. (3) şi (4), coproprietarii care nu au votat ori, după caz, s-au opus la înstrăinare sau ipotecare au dreptul la o despăgubire justă, stabilită pe cale convenţională ori, în caz de neînţelegere, pe cale judecătorească.

(6) Constatarea încetării destinaţiei de folosinţă comună pentru aceste părţi se face prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, adoptată cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.”

Mai jos va prezentam argumentele Curtii Constitutionale:

• Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea Constitutionala constată că prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996 contravin dispoziţiilor referitoare la dreptul de proprietate privată, prevăzut de art. 44 din Constituţie, pentru următoarele considerente:

Proprietatea comună este acea modalitate a proprietăţii ce se caracterizează prin faptul că dreptul de proprietate aparţine concomitent asupra aceluiaşi bun sau asupra aceleiaşi mase de bunuri mai multor titulari care exercită, tot concomitent, atribuţiile conferite de dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor care formează obiectul drepturilor lor. Din punct de vedere al regimului juridic, proprietatea comună pe cote-părţi se împarte în coproprietate obişnuită şi temporară şi coproprietate forţată şi perpetuă.

Referitor la cazul coproprietăţii forţate asupra dotărilor şi utilităţilor comune dintr-un imobil cu mai multe locuinţe, incident în prezenta speţă fiind acoperişul, Curtea Constitutionala constată că, potrivit art. 3 lit. c) din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, obiectul proprietăţii comune forţate îl constituie toate părţile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.

Şi prevederile art. 649 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil arată ce părţi comune fac obiectul coproprietăţii forţate din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente.

Astfel, potrivit acestui articol,

„(1) Sunt considerate părţi comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:

a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit laturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafaţă excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăţi obişnuite:

b) fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele;

c) instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum şi alte asemenea părţi;

d) alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună.

(2) Coşurile de fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru spălătorii şi uscătorii sunt considerate părţi comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează aceste utilităţi în conformitate cu proiectul clădirii.”

Toate aceste părţi comune sunt administrate de către asociaţia de proprietari, prin hotărâri luate cu votul majorităţii proprietarilor locuinţelor din clădire.

Art. 39 din Legea nr. 230/2007 prevede chiar şi modalitatea de folosire a proprietăţii comune forţate de către terţi, persoane fizice sau persoane juridice, de drept public ori de drept privat, cu acordul majorităţii proprietarilor membri ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, ceea ce nu presupune, însă, încheierea de acte de dispoziţie asupra bunurilor proprietate comună forţată.

În aceste condiţii, Curtea Constitutionala constată că, fiind vorba de acte de administrare şi nu de dispoziţie, prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007 reglementează acordul de voinţă al majorităţii proprietarilor şi a celor direct afectaţi de vecinătate ca o condiţie peremptorie de folosire de către terţi a spaţiilor proprietate comună forţată. Această formă de coproprietate se menţine independent de voinţa coproprietarilor, deoarece poartă asupra unor bunuri accesorii al căror regim juridic este legat indispensabil de cel al bunului principal pe care îl urmează. Caracterul indivizibil al bunurilor accesorii pentru mai multe bunuri principale care aparţin unor titulari diferiţi presupune asigurarea caracterului perpetuu al coproprietăţii asupra bunurilor accesorii. Fiecare coproprietar al proprietăţii forţate poate să exercite folosinţa asupra tuturor bunurilor care fac obiectul acesteia, fără a aduce, însă, atingere dreptului celorlalţi coproprietari.

În acest sens, art. 647 alin. (1) din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil stipulează că „Fiecare coproprietar poate exercita folosinţa bunului comun, cu condiţia să respecte destinaţia acestuia şi să permită exercitarea folosinţei de către ceilalţi coproprietari.”

Aşadar, niciun act de dispoziţie nu poate să aibă ca obiect exclusiv cota-parte indiviză din coproprietate a forţată decât odată cu înstrăinarea bunului principal, astfel cum prevede şi art. 651 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, potrivit căruia „Cota-parte din dreptul de proprietate asupra părţilor comune are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra spaţiului din clădire care constituie bunul principal; înstrăinarea sau ipotecarea cotei-părţi nu se va putea face decât odată cu dreptul asupra spaţiului care constituie bunul principal.”

Aşa fiind, nu se poate vorbi de coproprietate forţată şi perpetuă, fără a avea în vedere proprietatea exclusivă asupra bunurilor principale pe lângă care cele aflate în coproprietate forţată sunt accesorii.

De altfel, din moment ce dreptul de coproprietate forţată are un caracter accesoriu, el nu se poate transmite, ipoteca sau valorifica într-un alt mod decât împreună şi nemijlocit cu dreptul de proprietate asupra bunului principal.

Curtea Constitutionala constată că, prin adoptarea Legii nr. 170/2010, art. 45 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 are o nouă reglementare, instituindu-se un regim derogatoriu de la regimul general al coproprietăţii forţate din condominii, în sensul că aceasta este transformată într-o coproprietate obişnuită, iar înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza dacă există o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor. Această reglementare vine în contradicţie cu prevederile alin. (2) al art. 45, potrivit cărora dreptul de proprietate comună forţată asupra părţilor comune ale unui imobil se valorifică numai împreună cu dreptul de proprietate exclusivă care poartă asupra acestuia sau a unei părţi determinate din acesta.

Dacă regula o constituie înstrăinarea coproprietăţii forţate odată cu bunul principal, art. 45 din Legea nr. 7/1996 prevede o derogare de la acest principiu, în sensul că unele părţi din coproprietatea forţată pot fi înstrăinate cu acordul a 2/3 dintre coproprietari, fiind schimbat astfel regimul juridic al acestora. Dacă, într-adevăr, legiuitorul a instituit o astfel de excepţie, Curtea Constitutionala constată că regimul juridic al bunurilor coproprietate forţată nu poate fi schimbat decât cu consimţământul tuturor proprietarilor din clădire.

Aşa fiind, Curtea constată că înstrăinarea coproprietăţii forţate cu votul majorităţii de 2/3 dintre proprietari echivalează practic cu o vânzare a bunului altuia, fără a exista consimţământul proprietarilor care nu au votat sau au votat împotrivă, având drept consecinţă încălcarea dispoziţiilor art. 44 din Constituţie.

În argumentarea necesităţii introducerii prevederilor de lege criticate prin Legea nr. 170/2010, iniţiatorii acestui act normativ au susţinut şi armonizarea reglementării criticate cu prevederile art. 658 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil.

Curtea Constitutionala constată că, chiar dacă reglementarea art. 45 din Legea nr. 7/1996 este identică cu cea din art. 658 din Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, aceasta nu constituie un argument în motivarea adoptării unei legi care încalcă un drept fundamental al omului, şi anume dreptul de proprietate.

Totodată, Curtea Constitutionala constată că prin completarea art. 45 din Legea nr. 7/1996 de către Legea nr. 170/2010 nu se are în vedere, practic, modificarea Legii nr. 7/1996, care are un alt obiect de reglementare, şi anume „cadastru şi publicitate imobiliară”, ci doar posibilitatea asociaţiilor de proprietari de a schimba regimul juridic al bunurilor coproprietate forţată, cu votul a 2/3 dintre proprietari. Cel mult, reglementarea criticată putea să completeze art. 39 din Legea nr. 230/2007, având în vedere destinaţia părţilor comune, în sensul că, în unanimitate, proprietarii unui condominiu pot înstrăina unele părţi comune din imobil ce ar pune în valoare construcţia respectivă şi nu ar afecta rezistenţa construcţiei şi funcţionalitatea utilităţilor comune.

Aşadar, legiuitorul nu ar putea dispune modalitatea de înstrăinare a unor părţi comune de folosinţă, atât timp cât acestea au regimul juridic al coproprietăţii forţate, fără consimţământul tuturor proprietarilor.

Pentru toate aceste considerente, Curtea Constitutionala constată că prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996 contravin dispoziţiilor constituţionale ale art. 44 alin, (1), (2) şi (3), precum şi ale art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale.

• De asemenea, Curtea Constitutionala constată că, în temeiul art. 53 din Constituţie, exerciţiul unor drepturi sau libertăţi poate fi restrâns numai prin lege şi numai dacă se impune, după caz, pentru apărarea securităţii naţionale, a ordinii, a sănătăţii ori a moralei publice, a drepturilor şi a libertăţilor cetăţenilor, desfăşurarea instrucţiei penale, prevenirea consecinţelor unor calamităţi naturale, ale unui dezastru ori ale unui sinistru deosebit de grav. Restrângerea poate fi dispusă numai dacă este necesară într-o societate democratică, iar măsura trebuie să fie proporţională cu situaţia care a determinat-o, să fie aplicată în mod nediscriminatoriu şi fără a aduce atingere existenţei dreptului sau a libertăţii.

Curtea Constitutionala constată că prevederile art. 45 alin. (3)-(6) din Legea nr. 7/1996 contravin acestor dispoziţii constituţionale deoarece, prin modalitatea de încetare a destinaţiei de folosinţă comună pentru bunurile ce fac obiectul coproprietăţii forţate din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, cu acordul majorităţii de 2/3 din numărul coproprietarilor, se aduce atingere însăşi esenţei dreptului de proprietate al celorlalţi coproprietari, care nu votat sau nu au fost de acord cu această măsură.
Avand in vedere cele mai sus, speram ca, prin lectia primita de la Curtea Constitutionala, pe viitor parlamentarii vor intelege sa tina cont de o consultare reala a cetatenilor!